Kunnanhallitus, kokous 3.1.2022

Perustelut

Turun kaupunkiympäristön tonttipalvelut pyytää seudun kaupunkien ja kuntien sekä Varsinais-Suomen ELY-keskuksen ja Varsinais-Suomen liiton lausuntoa 30.9.2021 päivätystä Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman luonnoksesta vuosille 2022-2025. Ohjelma on päivitetty versio vuonna 2018 hyväksytylle Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittiselle ohjelmalle 2018-2021. Ohjelman päivittämisestä on sovittu valtion ja Turun kaupunkiseudun kuntien välisessä maankäytön, asumisen ja liikenteen sopimuksessa 2020-2031 (toimenpide 22).

Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittista ohjelmaa vuosille 2022-2025 on valmisteltu seudullisen maankäytön yhteistyöryhmän alaisuudessa toimivan valmisteluryhmän toimesta. Turun kaupunkiseudun MAL-ohjaursryhmä päätti kokouksessaan 29.9.2021 lähettää ohjelman lausunnoille. Tavoitteena on, että lausuntokierroksen jälkeen kunnat hyväksyvät ohjelman.

Ohjelman taustaksi on kartoitettu asunto- ja maapolitiikan lähtökohtia, kuten ilmastonmuutoksen vaikutusta, väestörakenteen muutosta, asuntokuntien rakennetta, väestönkasvun tekijöitä, asumistoiveita sekä asuntokannan rakennetta. Asunto- ja maapolitiikan tavoitteilla pyritään yhtenäistämään kaupunkiseudun kuntien maapoliittisia periaatteita sekä määritellään MAL-sopimuksen kirjauksen mukaisesti asuntotuotantotavoitteet  (ml. ARA-tuotannon osuus) ja toimenpiteet sosiaalisesti kestävän kaupunkikehityksen edistämiseksi.

Yhteistyössä laadituilla seudun kuntien maapolitiikan strategisilla linjauksilla ja toimintaperiaatteilla pyritään eheään, kustannustehokkaaseen ja toimivaan yhdyskuntarakenteeseen. Yhdessä sovituilla asumisen toimenpiteillä tavoitellaan kilpailukykyisempää kaupunkiseutua. Asuntotuotannon ohjaamisella pyritään seudullisesti varautumaan väestön määrän kokonaiskasvuun. Seudullisen yhteisvastuullisen asuntopolitiikan tavoitteena on pyrkiä turvaamaan eri elämäntilanteisiin ja varallisuustasoihin sopiva monipuolinen ja korkeatasoinen asuntotuotanto.Tarkoituksena on, että ohjelmaa tullaan noudattamaan kunnissa ohjeellisena.

Asunto- ja maapoliittisen ohjelman tiivistelmän mukaan kaupunkiseudun yhteisellä asunto- ja maapoliittisella ohjelmalla pyritään edistämään maankäytön suunnittelun ja asuntopolitiikan yhteistyötä sekä tehostamaan maa- ja asuntopoliittisia toimenpiteitä rakennemallia tukevalla tavalla. Uusi asuntotuotanto sijoitetaan seudun kokonaisuuden kannalta yhteisvastuullisesti, tuottaen monipuolista ja houkuttelevaa kaupnkirakennetta. Kansallista ilmastopolitiikkaa tuetaan yhdyskuntarakennetta eheyttävällä maankäytön suunnittelulla.

Kuntien tavoitteena on ylläpitää raakamaavarantoa vähintään 3 vuoden tarvetta vastaavasti. Monipuolista asemakaavareserviä ylläpidetään kolmen vuoden tarpeeseen ja yleiskaavavarantoa vähintään 10 vuoden päähän.

Aktiivista maanhankintaa harjoitetaan keskeisiltä rakennemallin mukaisilta kasvualueilta ennen asemakaavoitusta. Rakennemallissa esitetty vaiheistus otetaan huomioon maanhankinnoissa. Raakamaan hinnoittelun periaatteet pyritään yhdenmukaistamaan . Tätä varten toteutetaan seurantaa esittämällä kuntien raakamaan hankinnat hintoineen kartalla. Maankäyttösopimuksia ei pääsääntöisesti tehdä kuntien keskeisillä raakamaan hankinta-alueilla.

Maankäyttösopimus tehdään, jos asemakaavassa osoitetaan yksittäiselle maanomistajalle vähintään 500 k-m² lisää rakennusoikeutta. Maankäyttösopimuksin maanomistajalta peritään kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannukset 100-prosenttisesti. Vaihtoehtoisesti sopimuskorvauksen vähimmäismäärä on 50 % asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Jos maanomistajia on useampia, kustannukset jaetaan saatavan hyödyn suhteessa.

Tontinluovutuksen valintatapa ja luovutusmuoto sekä -ehdot ratkaistaan itsenäisesti kunnissa. Tavoitteena on pitää tonttien markkinataso kohtuullisena. Tonttien hinnoittelua seurataan vuosittain esittämällä kuntien tonttikaupat hintoineen kartalla.

Asemakaavojen toteutumisen edistämiseksi rakentamattomille asuintonteille määrätään korotettu kiinteistövero. Kuntien tulee myös tapauskohtaisesti harkita rakennuskehotuksen antamista ja tontin lunastamista rakentamiskäyttöön.

Asemakaavoitetun alueen reunavyöhykkeen rakentamista ohjataan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisin keinoin. Asemakaavoitettavaksi suunnitellut alueet ovat suunnittelutarvealueita. Niiden maankäyttöä ja rakentamista ohjataan pääasiassa asemakaavalla. Asemakaavoitettavilla alueilla voidaan soveltaa myös suunnittelutarveharkintamenettelyä. Tällöin suunnittelutarveharkinnassa on suhtauduttava erityisen kriittisesti siihen, että rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Asemakaava-alueen ulkopuolella haja-asutusalueilla rakennuslupa voidaan myöntää maankäyttö- ja rakennuslain määrittelemillä edellytyksillä. Ranta-alueilla toimitaan voimassa olevan kaavan mukaisesti. Loma-asuntojen käyttötarkoitusta ei muuteta, jos muutos aiheuttaa yhdyskuntarakenteen epätarkoituksenmukaista hajaantumista. Vapaa-ajan asuntojen käyttötarkoituksen muuttamista pysyvään asuntokäyttöön seurataan seudulla vuosittain.

Asuntotuotannossa varaudutaan rakennemallin tavoitteen mukaisesti noin 75.000 asukkaan kasvuun ja 78.000 asunnon lisäykseen vuoteen 2035 mennessä. Ennakoitua nopeamman kasvun seurauksena tavoitteita on osittain tarkistettu, jotta voidaan varmistaa, että kasvun jatkumiselle on edellytyksiä kaavoituksessa ja yhdyskuntarakenteen suunnittelussa. Pääosa seudun kasvusta pyritään kohdentamaan ydinkaupunkialueelle. Ydinkaupunkialueen ulkopuolella kasvu kohdistetaan pääasiassa rakennemallissa määriteltyihin taajamiin.

Kaupunkiseudun asuntotarjontaa monipuolistetaan siten, että erilaisten hallintamuotojen ja talotyyppien tarjonta on riittävää eri puolilla kaupunkiseutua. Myös asuntojen keskikoon kehitykseen on kiinnitettävä huomiota erityisesti Turussa. Monipuolisuus huomioidaan sekä uusilla asuinalueilla että vanhoja asuinalueita täydennettäessä. Seudullisena tavoitteena hallintamuotojen osalta on, että vuoteen 2025 mennessä uusista asunnoista 62 % on vapaarahoitteisia omistusasuntoja, 16 % arava- ja korkotukivuokra-asuntoja, 19 % muita vuokra-asuntoja ja 3 % asumisoikeusasuntoja.

Talotyyppien osalta tavoitteena on kasvattaa erityisesti kerrostalotuotannon määrää ydinkaupunkialueella rakennemallin tavoitteiden toteutumisen mahdollistamiseksi. Seudun uusista asunnoista 64 % on kerrostaloasuntoja, 16 % rivi- tai ketjutaloasuntoja sekä 20% omakotiasuntoja.

Seudun tavoitteena on tasapuolinen kaupunkikehitys, jolla pyritään demografisesti ja sosioekonomisesti kestävään asukasrakenteeseen. Valtion tukeman kohtuuhintaisen ARA-tuotannon osuutta koko asuntotuotannosta pyritään kasvattamaan kohti Marinin hallitusohjelman mukaista 35 %:n tasoa kuitenkin siten, että alueet kehittyvät tasapainoisesti.

Luonnokseen tavoitetilaksi merkittyä rakentamattoman tontin korotettua kiinteistöveroa Ruskolla ei ole käytössä. Karttaan on päivitetty asemakaavoitettavaksi suunnitellut alueet, mm. Ketunluolan laajennuksen alue. 

Luonnos Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittiseksi ohjelmaksi 2022-2025 on esityslistan oheismateriaalina.