Perustelut
Lupatunnus 24-0115-POI
HAKIJAT
Rasessi Group Oy
RAKENNUSPAIKKA
704-404-0004-0438 Myllymäentie 1, 21290 Rusko
Kiinteistön nimi As Oy Ruskon Lehdokki
Pinta-ala 4408 m²
Rakentamismääräykset AL-1 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue
Kaavatilanne Asemakaava 290914§50
Kaavan vuosi 2014
Rakennettu kerrosala 0 m²
RAKENNUSPAIKKA
704-404-0004-0439 Vanhatie 20, 21290 Rusko
Kiinteistön nimi As Oy Ruskon Orvokki
Pinta-ala 4232 m²
Rakentamismääräykset AL-1 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue
Kaavatilanne Asemakaava 290914§50
Kaavan vuosi 2014
Rakennettu kerrosala 0 m²
TOIMENPIDE
Poikkeaminen asemakaavan liiketilavelvoitteesta
Lisäselvitys
Toimenpide: uusi
Käyttötarkoitus: 039 muut asuinkerrostalot
Poikkeus
Poikkeuslupahakemus kiinteistöille 704-404-4-438 ja 704-404-0004-439. Haetaan poikkeuslupaa liiketilavelvoitteen poistamisesta kyseisille kiinteistöille. Rasessi Group Oy hakee poikkeuslupaa omistamilleen Kiinteistöille As Oy Lehdokki ja As Oy Orvokki. Haemme liike- ja toimitilarakentamisvelvoitteen poistoa kyseisille kiinteistöille, jolloin kyseiset kiinteistöt ( 704-404-4-0438 As Oy Lehdokki ja As Oy Orvokki 704-404-0004-0439) olisivat tarkoitettu ainoastaan asuinrakentamista varten. Kahden erillisen myyntiponnistelun jälkeen on selvää, että liiketila rakentamisvelvoitteesta syntyy rasite, joka tarkoittaa sitä, että kyseisiä kerrostaloja ei ole mahdollista rakentaa taloudellisesti järkevällä tavalla, koska ostajia kyseisille liiketiloille ei ole olemassa. Myös kiinnostuneet asunnon ostajat ovat esittäneet toivomuksen, että liiketilarakentamista ei tulisi ja toisilla ostajaehdokkailla se aiheuttaa myös kielteisen ostopäätöksen. Ohikulkutien palvelut luonnollisesti vähentävät liiketilojen tarvetta Ruskolla, mutta on luonnollista, että pitkällä aikavälillä myös Ruskolla tarvitaan liiketiloja. Liiketila rakentaminen Ruskon kunnassa pitäisi selkeästi keskittää Ruskon kunnan keskustaan, jossa nykyäänkin sijaitsee vanhoja tyhjillään olevia liikekiinteistöjä. Nykyisten liiketilojen kunnostaminen tai uusien rakentaminen myös parantaisi Ruskon kunnan julkisivukuvaa ja samalla sillä olisi varmasti muitakin positiivisia vaikutuksia Ruskon markkinoinnissa. Mikäli kunnanhallitus puoltaa hakijan esitystä, niin lähdemme viemään hanketta eteenpäin.
Kuuleminen
Hakemuksen johdosta on kuultu naapureita (6 kpl) kunnan toimesta. Kaksi naapuria on ilmoittanut, että ei ole huomautettavaa itse hakemuksesta, mutta kommentoivat hakemusta seuraavasti: 1) en löytänyt sivuleikkauksia rakennuksista ja parvekkeiden sijainnit mietityttää. Talot ovat 4-5 kerroksisia? Kysyn tätä siksi, että ensimmäinen talo tulee peittämään maiseman ja talon ylimmistä kerroksista on suora näkymä takapihalleni. 2) sitä ihmettelin, että miksi liitteenä olevat piirustukset poikkeavat toisistaan? Paavaistentielle merkitty pyörätie ja sillä puolella olevat puut/istutukset on korvattu toisessa kuvassa ajotiellä ja parkkipaikoilla.
LAUSUNNOT
Lausunnon antaja Rakennustarkastaja
Lausuntopvm 08.10.2024
Lausunnon tulos ehdollinen
Sisältö
Rasessi Group Oy hakee lupaa maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:stä poikkeamiseen. Poikkeaminen koskee asemakaavan AL-1 -alueelle sijoittuvaa rakentamista (Myllymäentie 1 / Vanhatie 20). Asemakaavan tontti koskee kiinteistöjä As Oy Ruskon Lehdokki (RN:o 4:438)(pinta-ala 4.408 m²) ja As Oy Ruskon Orvokki (RN:o 4:439)(pinta-ala 4.232 m²). Pinta-alat sisältävät myös asemakaavan tiealueita, joten rakennusoikeus ei muodostu niiden mukaisesti (tehokkuusluku e=0,50). Asemakaavassa on määrätty, että AL-1 -korttelissa rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen on sijoitettava liike- ja toimistotiloja yli 50 % kerroksen pinta-alasta. Hakija on perustellut velvoitteen poistoa sillä, että liiketiloille ei ole kysyntää tällä sijainnilla ja liiketilat tulisi sijoittaa Ruskon keskustaan. Myöskään osa asunnoista kiinnostuneista ei haluaisi liiketiloja. Ruskon keskustassa on kyllä vanhat kirjaston tilat ja tontti, jotka odottavat jatkokehittämistä. Alueen kaavamuutos on tällä hetkellä käynnissä ja kaavanlaatija tekee asemakaavaluonnosta tuon korttelin tulevasta käytöstä. Toisaalta hakemuksen mukainenkaan tontti ei sijaitse kaukana muista palveluista ja liiketiloista. Myllymäentien toisella puolella on market ja Ruskon terveysasema sekä rakennettava päiväkoti sijaitsevat noin 300 m etäisyydellä.
Naapurit eivät ole jättäneet hakemuksesta huomautuksia, mutta ovat kommentoineet hakemusta. Toisessa on otettu kantaa rakennusten julkisivuihin ja kerroskorkeuteen. Rakennusten julkisivut tarkentuvat rakennus-/rakentamislupavaiheessa, jossa naapurit kuullaan uudelleen. Asemakaavassa on määrätty, että rakennusten suurin sallittu kerrosluku on 4. Toisessa kuulemisessa on huomioitu, että Paavaistentielle on merkitty ajotie ja puut korvattu parkkipaikoilla. Kuulemisessa on todettu oikein, että Paavaistentie on asemakaavassa merkitty jalankululle ja polkupyörälle varatuksi alueen osaksi. Lisäksi Paavaistentien varteen on merkitty säilytettävä/istutettava puurivi. Asemakaavoituksen aikana ELY-keskus halusi, että Vahdontieltä vähennetään liittymiä, jos vaan mahdollista. Tämän vuoksi Paavaistentie merkittiin kevyenliikenteen väyläksi. Näistä on asemakaavaselostuksessa todettu oleellisimmat muutokset liikenteeseen:
- kiertoliittymävaraus Vahdontien ja Myllymäentien risteykseen, joka mahdollistaa tulevaisuudessa liikenteen tehokkaan ja turvallisen kanavoimisen, mikäli liikennemäärät kasvavat niin, että ko. risteysalueen toimivuudelle aiheutuu haittaa.
- Paavaistentien ja Vahdontien liittymä poistuu. Samalla muutetaan osa Paavaistentiestä kevyen liikenteenväyläksi (Vahdontien ja Vanhatien välinen osuus).
Joten rakennus-/rakentamislupavaiheeseen mennessä asemapiirrosta täytyy päivittää asemakaavan mukaiseksi
- Paavaistentieltä poistetaan tontin ajoliittymät.
- Myllymäentien ja Vahdontien kulmassa pysäköintipaikkoja ei saa sijoittaa asemakaavan tiealueelle.
- Tie- sekä katualueet ja tonttirajat on muutettava asemakaavan mukaiseksi.
- Paavaistentien varrella on huomioitava istutettava/säilytettävä puurivi.
Asemakaavan toteutusta varten on laadittu kunnan ja Rasessi Group Oy:n välinen maankäyttösopimus. Tässä on sovittu, että yhtiö on tietoinen katualueen siirtymisestä kunnan omistukseen. Vanhatien ja kevyenliikenteen väylän suunnittelusta ja rakentamisesta vastaa kunta, yhtiö korvaa kunnalle suunnittelusta ja rakentamisesta aiheutuvat kustannukset. Yhtiö vastaa kustannuksista enintään 30.000 euroon saakka, summa on sidottu maanrakennuskustannusindeksiin. Lisäksi yhtiö on tietoinen, että sopimusalueella on kunnan omistama viemäri. Sopimusalueella olevien johtojen ja laitteiden siirtämisestä vastaa yhtiö. Kadun ja kevyenliikenteen väylän rakentaminen sekä muu kunnallistekniikka ja yhdyskuntarakenne toteutetaan rakennustöiden etenemisen mukaisessa aikataulussa siten, että ne ovat valmiina rakennusten käyttöönottokatselmukseen mennessä.
Käytännössä muutos ei aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle, koska tontin käyttötarkoitus tulisi kuitenkin olemaan asuminen, joka on kaavamääräyksenkin mukaan hallitseva käyttötarkoitus. Lähinnä muutos vaikuttaa siihen mikä on kunnan tahtotila liiketilojen sijoittumisen kannalta. Tällä hetkellä Ruskon keskustan alueella on rakentamattomia asuin- ja liiketontteja tämän lisäksi yksi tontti, kunnan omistuksessa oleva Kuppikiventie 2 ja lisäksi suunnittelussa oleva kirjaston vanha tontti/rakennus.
MRL 171 §:ssä on säädetty poikkeamisen edellytyksistä seuraavaa: Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Rakennustarkastaja toteaa lausuntonaan, että hakemus ei ole vastoin MRL:n 171 §:n säädöksiä ja näin ollen puoltaa hakemuksen hyväksymistä pääpiirustuksien laatimista täydentävin ohjauksin.
Asemapiirros ja hakemuksen liite on pykälän liitteenä.
Liitteet
Hakemus
Naapurin kuuleminen
Ote kauppa- ja yhdistysrekisteristä
Ote asemakaavasta
Todistus hallintaoikeudesta
Asemapiirros
Hakemus vireilletullessa
Hakemus taustajärjestelmään siirrettäessä
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Kari Lehtinen, Kunnanjohtaja, kari.lehtinen@rusko.fi
Kunnanhallitus toteaa, että hakemuksen mukainen poikkeaminen ei ole vastoin MRL:n 171 §:ssä säädettyjä edellytyksiä ja näin ollen myöntää Rasessi Group Oy:lle poikkeamisluvan hakemuksen mukaisesti Kirkonkylän kylään, tiloille As Oy Ruskon Lehdokki (RN:o 4:438)(pintaala 4.408 m²) ja As Oy Ruskon Orvokki (RN:o 4:439)(pinta-ala 4.232 m²), seuraavin ehdoin:
1. Jatkosuunnittelussa on huomioitava, että:
- Paavaistentieltä poistetaan tontin ajoliittymät
- Myllymäentien ja Vahdontien kulmassa pysäköintipaikkoja ei saa sijoittaa asemakaavan tiealueelle
- Tie- sekä katualueet ja tonttirajat on muutettava asemakaavan mukaiseksi.
- Paavaistentien varrella on huomioitava istutettava/säilytettävä puurivi.
Lupa on voimassa kaksi (2) vuotta siitä, kun tämä päätös on saanut lainvoiman. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.
Samalla kunnanhallitus päättää, että hakijalta peritään rakennusvalvontataksan 7.2 §:n mukainen 500,00 euron ja 9.1 §:n mukainen 240,00 euron maksu.
Päätös annetaan julkipanon jälkeen 28.10.2024, jolloin sen katsotaan tulevan kaikkien tietoon. Julkipano on kunnan ilmoitustaululla.
Ote ja valitusosoitus: Hakija, Ali-Keskikylä Matias, Kilkki Tommi, Varsinais-Suomen ELY-keskus.
Muutoksenhaku: Tähän päätökseen voi hakea muutosta valittamalla Turun hallinto-oikeuteen. Asian käsittelystä perittävästä maksusta valitetaan samassa järjestyksessä kuin pääasiasta. Valitusosoitus on liitteenä.
Päätösehdotuksen perustelut
Rakennustarkastajan antaman lausunnon perusteella ei ole esteitä poikkeamisen myöntämiselle. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, johda merkittävään rakentamiseen, aiheuta haitallisia ympäristövaikutuksia eikä vaikeuta naapurikiinteistöjen suunniteltua rakentamista tai virkistysalueiden käyttöä.