Rakennus- ja ympäristölautakunta, kokous 16.10.2025

Perustelut

Vuoden 2024 talousarviossa on päätetty asemakaavoituksen osalta, että toteutetaan keskustan asemakaavan muutos ja Päällistönmäen asemakaavan laajennus.

Kyseisille alueille on laadittu asemakaavan pohjakartta Maanmittauspalvelu Puttonen Oy:n työnä ja kartat on tarkastettu/hyväksytty Raision kaupungin maankäyttö- ja asumispalveluissa.

Asemakaavojen laatimisesta on pyydetty tarjoukset viideltä suunnittelutoimistolta. Tarjouspyyntö on esityslistan liitteenä. Päällistönmäen osalta tarjoukseen pyydettiin sisällyttämään arkeologinen inventointi ja luontoselvitys. Neljä yritystä jätti tarjouksen. Rambollin tarjouksessa liito-oravaselvitys on merkitty erikseen hankittavana lisätyönä, joten se on sisällytetty kokonaishintaan, jotta tarjoukset ovat vertailukelpoiset. Tarjouspyynnössä on ilmoitettu, että konsultin valinta tehdään arviointimenetelmällä, jossa laatutekijöiden osuus arvioidaan painotuksella 30 % ja hinnan osuus on 70 %. Tarkempi selvitys vertailun tekotavasta selviää tarjouspyynnöstä. Tuntiveloitushinnan arviointiin huomioitiin vain hankkeeseen osallistuvien suunnittelijoiden SKOL-hintaluokat, koska osa oli ilmoittanut kaikki hintaluokat. Tiimien laatupisteet jaettiin tasaväkisten ryhmittelyjen vuoksi kahdelle 1 ja kahdelle 2 pistettä.

Tarjouspyynnön mukaisen vertailun perusteella vertailupisteet muodostuivat seuraavanlaisiksi:

1. Sweco Finland Oy, hintapisteet 0,29 (40.760 €) ja laatupisteet 1,66 (toiseksi paras projektinvetäjä SKOL02), yhteensä 1,95 pistettä.
2. Sitowise Oy, hintapisteet 1,89 (36.775 €) ja laatupisteet 2,33 (luokitusten ja henkilöstön perusteella paras tiimi Rambollin kanssa), yhteensä 4,22 pistettä.
3. Ramboll Finland Oy, hintapisteet 1,83 (42.050 €) ja laatupisteet 2 (alin SKOL projektinvetäjä, paras tiimi Sitowisen kanssa), yhteensä 3,83 pistettä.
4. Nosto Consulting Oy, hintapisteet 7 (23.470 €) ja laatupisteet 2 (paras projektinvetäjä SKOL01), yhteensä 9 pistettä.

Tilaajalla on käytännön kaavoituskokemusta kyseisistä suunnittelutoimistoista Sitowisea lukuun ottamatta. Sitowise on kuitenkin tehnyt kunnan yhdyskuntatekniikkasuunnittelua. Sweco laati Vahdon kunnanosan osayleiskaavan ja Ramboll tekee Ruskon eteläosan osayleiskaavaa. Nosto Consulting teki Ahola-Ojannon asemakaavan laajennuksen ja tekee tällä hetkellä Ketunluolan laajennuksen asemakaavaa.

Pykälän oheismateriaalina on tarjousvertailu.

Perustelut

Kunnanhallitus on tehnyt päätöksen keskustan asemakaavamuutoksen kaavanlaatijasta 4.3.2024 § 53. Kaavanlaatijana on toiminut Nosto Consulting Oy. Kyseiselle alueelle on laadittu asemakaavan pohjakartta Maanmittauspalvelu Puttonen Oy:n työnä. Muutosalue sijoittuu Ruskon keskustaajamaan,​ alue on noin 5,​4 ha. Asemakaavan luonnos on valmistunut 12.11.2024. Asemakaava koskee kunnantaloa ympäröiviä kortteleita ja Karhukallion, terveysaseman ja vanhan nuorisotalon ympäristöä. Lisäksi on huomioitu kortteli 247, jossa kaksi kiinteistöä on hankkinut joenrantaan rajoittuvan kiinteistön, joka on ollut kaavassa viheraluetta. Kaavan rakennusala ei laajene tälle alueelle. Rakennusoikeutta ei muutenkaan osoiteta uusille tonteille.

Kortteli 245 on jaettu omistajamuutosten takia ja määritelty rakennusoikeudet olemassa olevalle kerrostalolle sekä purettavan liikesiiven tontille. Kortteliin 243 on yhdistetty tontin pohjoinen kiilamainen alue, joka on nykyisessä asemakaavassa viheralueena. Alue on heikosti käytettävissä korkeuserojen ja sijainnin kannalta. Kunnantalon korttelissa on pyritty huomioimaan kunnantalon saneerauksessa ja laajentamisessa tulevia muutoksia. Korttelissa 248 on kirjattu päiväkodin rakentamisen tuomia muutoksia sekä tarkennettu vanhan nuorisotalon jatkokäyttöä. Korttelin tontilla 4 sijaitsee Varhan käytössä oleva rakennus.

Ruskon tekniset palvelut/vesihuolto ja kaavoittaja ovat käyneet kaavan työversioita läpi ja sen pohjalta on laadittu luonnosversio, jota on esitelty kunnanhallitukselle 18.11.2024.

Pykälän liitteinä on Ruskon keskustan asemakaavamuutoksen osallistumis-​ ja arviointisuunnitelma,​ asemakaavaluonnos, seurantalomake ja kaavaselostus.

Perustelut

Asemakaava koskee kunnantaloa ympäröiviä kortteleita ja Karhukallion, terveysaseman ja vanhan nuorisotalon ympäristöä. Lisäksi on huomioitu kortteli 247, jossa kaksi kiinteistöä on hankkinut joenrantaan rajoittuvan kiinteistön, joka on ollut kaavassa viheraluetta. Kaavan rakennusala ei laajene tälle alueelle. Rakennusoikeutta ei muutenkaan osoiteta uusille tonteille.

Kortteli 245 on jaettu omistajamuutosten takia ja määritelty rakennusoikeudet olemassa olevalle kerrostalolle sekä purettavan liikesiiven tontille. Kortteliin 243 on yhdistetty tontin pohjoinen kiilamainen alue, joka on nykyisessä asemakaavassa viheralueena. Alue on heikosti käytettävissä korkeuserojen ja sijainnin kannalta. Kunnantalon korttelissa on pyritty huomioimaan kunnantalon saneerauksessa ja laajentamisessa tulevia muutoksia. Korttelissa 248 on kirjattu päiväkodin rakentamisen tuomia muutoksia sekä tarkennettu vanhan nuorisotalon jatkokäyttöä. Korttelin 248 tontilla 4 sijaitsee Varhan käytössä oleva rakennus.

Pykälän liitteinä on Ruskon keskustan asemakaavamuutoksen osallistumis-​ ja arviointisuunnitelma,​ asemakaavaluonnos, seurantalomake ja kaavaselostus.

Perustelut

Keskustan alueelle on tehty asemakaavamuutos, päivitys on tehty johtuen Karhukallion päiväkoti hankkeesta ja kunnantalon saneerauksesta

Asemakaava koskee kunnantaloa ympäröiviä kortteleita ja Karhukallion, terveysaseman ja vanhan nuorisotalon ympäristöä. Lisäksi on huomioitu kortteli 247, jossa kaksi kiinteistöä on hankkinut joenrantaan rajoittuvan kiinteistön, joka on ollut kaavassa viheraluetta. Kaavan rakennusala ei laajene tälle alueelle. Rakennusoikeutta ei muutenkaan osoiteta uusille tonteille.

Kortteli 245 on jaettu omistajamuutosten takia ja määritelty rakennusoikeudet olemassa olevalle kerrostalolle sekä purettavan liikesiiven tontille. Kortteliin 243 on yhdistetty tontin pohjoinen kiilamainen alue, joka on nykyisessä asemakaavassa viheralueena. Alue on heikosti käytettävissä korkeuserojen ja sijainnin kannalta. Kunnantalon korttelissa on pyritty huomioimaan kunnantalon saneerauksessa ja laajentamisessa tulevia muutoksia. Korttelissa 248 on kirjattu päiväkodin rakentamisen tuomia muutoksia sekä tarkennettu vanhan nuorisotalon jatkokäyttöä. Korttelin 248 tontilla 4 sijaitsee Varhan käytössä oleva rakennus.

Oheismateriaalina on asemakaavaluonnos ja kaavaselostus.

Perustelut

Kaavaluonnoksesta annettiin 7 lausuntoa ja mielipidettä. Varsinais-Suomen liitto ei antanut lausuntoa, eikä rakennus- ja ympäristölautakunnalla tai teknisellä lautakunnalla ollut huomautettavaa. Näiden pohjalta on tehty kaavaehdotus, jossa on huomioitu luonnoksesta lausuttuja asioita:

Kaavakartalle on ennen ehdotusvaihetta tehty seuraavia muutoksia:
- Kunnantalon saneerauksessa säästettävä vanhempi osa korttelissa 242 on osoitettu merkinnällä sr-1. Sr-1-merkinnän sisältöä on myös täydennetty seuraavalla tavalla: ’’Paikallisesti merkittävä rakennus. Kulttuurihistoriallisesti arvokas rakennus, jota ei saa purkaa. Rakennuksen alkuperäiset ominaispiirteet on säilytettävä. Rakennuksen julkisivujen korjaus- ja muutostöitä suunniteltaessa on kuultava asiassa museoviranomaista.’’
- Kunnantalon korttelialueelle on osoitettu yleiselle jalankululle varattu alueen osa leikkipuiston kulun osoittamiseksi.
- Korttelin 242 Palvelurakennusten korttelialueen määräys on muutettu muotoon ’’Palvelurakennusten korttelialue. Alue on tarkoitettu palveluasumiseen.’’ (P-1).
- Kortteli 243 on jaettu kahdeksi erilliseksi rakennuspaikaksi. Rakennuspaikka 1 on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi ja rakennuspaikka 2 asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolla enintään 20 % rakennusoikeudesta saa osoittaa liike- tai palvelutarkoituksiin varattavaksi tilaksi. Korttelin rakennusoikeutta on kasvatettu 3500 kerrosneliöön.
- Korttelin 245 rakennuspaikan 1 rakennusalarajausta on tarkennettu ja pääkäyttötarkoitus on muutettu AK-1:een, jolloin enintään 20 % rakennusoikeudesta saa osoittaa liike- tai palvelutarkoituksiin varattavaksi tilaksi. Rakennuspaikalle 2 on osoitettu länsiosaan rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema.
- Korttelin 246 rakennuspaikka 1 on muutettu käyttötarkoitukselle AL.
- Kortteliin 247 on osoitettu istutettavia ja/tai puustoisena säilytettäviä alueen osia.
- Korttelin 248 rakennuspaikan 1 rakennusoikeutta on hieman kasvatettu, jotta rakennusoikeus sisällyttää rakennuspaikalla nykytilanteessa sijaitsevat rakennukset.
- Kaavakartalle on lisätty seuraavat yleismääräykset:
Kaava-alueen rakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota alueen ilmastokestävyyteen
Kaava-alueella rakennusten katoille saa sijoittaa uusiutuvan energian hyödyntämiseen tarkoitettuja laitteita, kuten aurinkopaneeleita ja -keräimiä.

Näiden lisäksi on valmistunut rakennetun kulttuuriympäristön inventointi ja arkeologinen inventointi, jotka on huomioitu kaavaehdotuksessa tarvittavilta osin. Museokeskus ja ELY-keskus edellyttivät lausunnoissaan inventointien tekemistä.

Annettuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin kaavanlaatija on antanut esityslistan liitteenä olevat luonnosvaiheen vastineyhteenvedosta ilmenevät vastineet.

Lisäksi esityslistan oheismateriaalina on kaavaehdotus selostuksineen, seurantalomake, arkeologinen inventointi, rakennetun kulttuuriympäristön inventointi, lausunnot sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma.

Perustelut

Kaavanlaatija on korjannut ja täydentänyt asemakaavan merkintöjä sekä aluevarauksia.

Kaavakartalle on ennen päivitettyä kaavaehdotusta tehty seuraavia muutoksia (kaavaselostus s. 20-21):

• Korttelin 242 rakennuspaikat 3 ja 4 on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL) ja rakennuspaikka 5 asuinrakennusten korttelialueeksi (A).
• Korttelin 245 rakennuspaikka 2 on osoitettu merkinnällä AL.
• Kaavakartalle on täydennetty olemassa olevia johtovarauksia.
• sr-merkintä on poistettu kunnantalon osalta.

Säätiö ilmoitti, että heille paras vaihtoehto olisi asemakaavassa A-alue, kortteli 242, tontti 5. Tontti on nyt merkitty tämän mukaisesti.

Rakennetun kulttuuriympäristön inventoinnin mukaan kunnantalo on hyvin säilynyt ja sen alkuperäisajalle uskollinen ulkoasu olisi syytä pitää mahdollisimman ennallaan. Kunnantalo on kulttuuriympäristön inventoinnissa arvioitu paikallisesti arvokkaaksi rakennukseksi sekä kulttuurihistoriallisilta arvoiltaan ympäristöllisesti arvokkaaksi. Kaavatyön aikana on tutustuttu rakennusvalvonnan asiakirjoihin sekä käyty keskusteluja kohteessa tehdyistä muutostoimenpiteistä. Tietojen perusteella on todettu, etteivät kunnantalon vanhimmatkaan osat ole rakennuksen historian aikana tehtyjen muutosten jälkeen alkuperäisessä muodossaan. Rakennus on saneerattu, laajennettu ja muutettu vuonna 1985, jolloin on mm. tehty nykyinen tiilijulkisivu vanhan rakennusrungon ulkopintaan. Koska rakennuksen ei ole nykypäivänä katsottu muodostavan enää eheää, ulkoasultaan tai sisätiloiltaan alkuperäisen mukaista koko-naisuutta, asemakaavassa ei ole tarpeen osoittaa kunnantalon rakennussuojelua koskevia määräyksiä.

Pienellä kirjoitettu sr-1 -merkintä ei tarkoita valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittävää rakennusta (SR), paikallinen merkittävyys on kirjattu kaavamääräyksissäkin. Määräyksen numero viittaa kaavamääräyksen järjestyslukuun, ei suojelutasoon, koska tarvittaessa samassa kaavassa voitaisiin käyttää useita erilaisia sr-määräyksiä (sr-1, sr-2, sr-3, sr-4…) esim. tietyn rakennuksen julkisivua tai ympäristöä koskien.

Kunnan vesihuollon kanssa tarkastettiin kaavaehdotuksen johtovaraukset ja kaavakartalle lisättiin/korjattiin olemassa olevat varaukset.

Annettuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin kaavanlaatija on antanut esityslistan liitteenä olevat luonnosvaiheen vastineyhteenvedosta ilmenevät vastineet.

Lisäksi esityslistan liitteenä on kaavaehdotus selostuksineen, seurantalomake, arkeologinen inventointi, rakennetun kulttuuriympäristön inventointi, lausunnot sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma.​​​