Rakennus- ja ympäristölautakunta, kokous 16.5.2024

Perustelut

Kunnanhallitus on tehnyt päätöksen Ketunluolan asemakaavan laajentamiseksi 19.10.2020 § 202. Alue rajoittuu 12.11.2018 hyväksyttyyn Ketunluolan asemakaava-alueeseen. Hyväksyttäessä Ketunluolan asemakaava varauduttiin alueen laajentamiseen kaavan tieasioita suunniteltaessa. Kunnanhallitus valitsi kokouksessaan 14.12.2020 § 244 Ketunluolan asemakaavan laajentamisesta (sekä Ahola-Ojannon asemakaavan laajentamisesta ja muuttamisesta ja Niittylän alueen asemakaavatyön valmiiksi saattamisesta) vastaavaksi kaavanlaatijaksi Nosto Consulting Oy:n.

Maankäyttö- ja rakennuslain 63 §:n mukaan kaavaa laadittaessa tulee riittävän aikaisessa vaiheessa laatia kaavan tarkoitukseen ja merkitykseen nähden tarpeellinen suunnitelma osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä sekä kaavan vaikutusten arvioinnista. Kaavoituksen vireilletulosta tulee ilmoittaa sillä tavoin, että osallisilla on mahdollisuus saada tietoja kaavoituksen lähtökohdista ja osallistumis- ja arviointimenettelystä.

Kaavanlaatija on valmistellut aluetta koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja se on esityslistan oheismateriaalina.

Kaavanlaatija Pasi Lappalainen Nosto Consulting Oy:stä sekä rakennustarkastaja Niko Paloposki ja tekninen johtaja Mika Heinonen ovat läsnä kokouksessa.

Perustelut

Kunnanhallitus on tehnyt päätöksen Ketunluolan asemakaavan laajentamiseksi 19.10.2020 § 202. Kyseiselle alueelle on laadittu asemakaavan pohjakartta Suuntakartta Oy:n työnä. Joulukuussa 2020 valittiin asemakaavan kaavanlaatijaksi Nosto Consulting Oy. Alue rajautuu länsipuolella Ketunluolan lainvoimaiseen asemakaava-alueeseen ja peltoon, pohjois- ja itäpuolella peltoon ja Isovuorentiehen, sekä eteläpuolella Ohjaluodontiehen. Kaava-alueeseen kuuluu myös uusi katualuevaraus asemakaava-alueelta Turun kaupungin rajalle. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 98,5 hehtaaria.

Pääosa tonteista sijoittuu kunnan omistamille alueille ja vanhat alueen sisälle jäävät rakennuspaikat on merkitty tonteiksi. Jos yksityisten rakentamattomia kiinteistöjä on jäänyt kaava-alueen sisälle, niin kaavanlaatija on merkinnyt näille alueille tontteja Päällistönmäen asemakaavan laatimisperusteiden mukaisesti, kaksi uutta tonttia ilman maankäyttösopimuksen tekemistä. Osa maanomistajista on ollut yhteydessä kuntaan, kun kaavaa koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin ja siitä tiedotettiin (kh 1.3.2021 § 42). Kaavatyöstä pidettiin viranomaisten aloitusneuvottelu 20.5.2021, jonka muistio on liitteenä. Kaavasta laadittiin ensin kaavarunkoluonnos, jonka pohjalta käytiin neuvotteluja maanomistajien kanssa, joihin kaavoitus vaikuttaa laajemmin (tieyhteydet, aluevaraukset, maankäyttösopimukset). Aluetta koskevia maankäyttösopimuksia ei ole tehty.

Kaava-alueesta laaditaan vielä yhdyskuntatekniikan suunnittelua ja kaavoitusta tukeva hulevesiselvitys (Sitowise Oy), jossa tarkastellaan alueen nykytilaa sekä tulevan rakentamisen vaikutuksia valuma-alueisiin ja virtausreitteihin. Lisäksi mitoitetaan laskennallisin menetelmin alueelle suunnitellut uudet hulevesiviemärit sekä tarkastetaan alueellisena virtausreittinä toimivan avo-ojan ja hulevesiviemärin kapasiteetti. Tämän selvityksen pohjalta asemakaavaehdotuksessa esitetään tarvittaessa hulevesien määrälliseen ja laadulliseen hallintaan liittyviä toimenpiteitä sekä määräyksiä.

Kaavaan lisättiin lainvoimaista Ketunluolan asemakaavaa koskeva muutos, jotta tieyhteys uudelle kaava-alueelle saataisiin toimivammaksi. Valtuustoaloitteen pohjalta alueelle on otettu tiennimiä Ruskolle asutettujen Karjalan evakkojen lähtöpaikkojen mukaan. Paikannimiä on saatu Rusko-Seuralta ja Kuolemajärvi-säätiön hallituksen puheenjohtajalta. Kaavanlaatija on merkinnyt tiet alustavasti, mutta näiden osoitteiden sijainteja ja nimiä voidaan tarkentaa kaavaehdotukseen.

Pykälän liitteenä on Ketunluolan asemakaavan laajennuksen ja muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, asemakaavaluonnos, kaavaselostus, havainnekuvat, viranomaisneuvottelun muistio, kaavarunkoluonnos, luontoselvitys ja sen täydennys, arkeologinen inventointi sekä ilmastokestävän kaavoituksen tarkistuslista.

Rakennustarkastaja/kaavoittaja on läsnä kokouksessa alustamassa asiaa.

Perustelut

Asuinkiinteistöjen ja maa-alueiden omistajia kuultiin 11 sähköpostilla ja 41 kirjeellä. Mielipiteet pyydettiin toimittamaan 27.2.2024 mennessä. Mielipiteitä tuli 17 kpl ja yksi museokeskuksen kannanotto tontin kaavamerkintään. Mielipiteet ja niiden vastaukset ovat pykälän oheismateriaalina.

Rakennustarkastaja/kaavoittaja Niko Paloposki on läsnä kokouksessa alustamassa asiaa. 

Alustavaan kaavaluonnokseen tehtiin mielipiteiden pohjalta seuraavat muutokset:

-          Mielipiteet 5. ja 9.: Kortteli 380, tontit 13-16, Kolkkalantien Isovuorentien puoleinen katualue poistettu ja lisätty kaksi maanomistajien haluamaa tonttia (15-16). Lisäksi lisätty uusille ja vanhalle tontille menevät ajoyhteys- ja johtoalueet.

-          Mielipide 7.: Kortteli 385, tontti 4, tontin viereinen ohjeellinen ulkoilureitti poistettu.

-          Mielipide 13.: Kuhilastie muutettu Laasolantien risteyksestä Isovuorentielle asti Kololantieksi.

-          Mielipide 14. ja 15.Kortteli 386, tontti 1, poistettu asuinrakennuksen sr-merkintä.

-          Mielipide 17.: Kortteli 557, tontti 1, ohjeellista ulkoilureittiä muutettu ja lisätty maanomistajalle kaksi tonttia, tonttien sijoittumista ja kokoa tarkennetaan tarvittaessa maanomistajan haluamalla tavalla, jos tonteista tehdään maankäyttösopimus. Maankäyttösopimus voidaan sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä (MRL 91 b §).

-          Maanomistaja oli muuten kuntaan yhteydessä ja pyysi, että korttelin 378, tonttiin 5, lisätään yksi uusi tontti, tämä lisätty (tontti 4).

Näiden lisäksi aiempaan luonnokseen päivitettiin yhdyskuntatekniikan suunnittelijan Sitowisen kartoittamat yhdyskuntatekniikkaa palvelevat ET- (mm. jätevesipumppaamot) ja johtovarausalueet.

-          Korttelin 378 pohjoispuoleinen viherkäytävä on levennetty yhdyskuntatekniikan järjestelmien sijoittamiseksi.

-          Alustavat matkaviestintukiasemien mastojen paikat on lisätty.

-          Nummisvuoren kallioalueen rajaus on tarkennettu luontoselvityksen mukaiseksi.

Mielipiteen 14. jättäneen maanomistajan kanssa on neuvoteltu peltoalueen maanvaihdosta, koska maatilan maanomistustilanteen vuoksi pellon osan myyminen ei ole mahdollista.

Kaava-alueesta on myös tekeillä yhdyskuntatekniikan suunnittelua ja kaavoitusta tukeva hulevesiselvitys (Sitowise Oy), jossa tarkastellaan alueen nykytilaa sekä tulevan rakentamisen vaikutuksia valuma-alueisiin ja virtausreitteihin. Lisäksi mitoitetaan laskennallisin menetelmin alueelle suunnitellut uudet hulevesiviemärit sekä tarkastetaan alueellisena virtausreittinä toimivan avo-ojan ja hulevesiviemärin kapasiteetti. Tämän selvityksen pohjalta asemakaavaluonnokseen on jo lisätty hulevesien määrälliseen ja laadulliseen hallintaan liittyviä toimenpiteitä sekä määräyksiä (hulevesien viivyttäminen tonteilla ja tonttien vettä läpäisevät alueet).

DNA Tower Finland Oy oli kaavoitukseen yhteydessä ja pyysi saada antaa lausunnon asemakaavaluonnoksesta koskien matkaviestintukiasemien mastojen sijoittumisesta. He toimittivat myös alustavat mastojen sijaintivaihtoehdot. Päällistönmäen kaava-alueella ei ollut varauksia mastoille, joten sinne tullut mastolupa täytyi käsitellä kaavapoikkeamisen kautta. Asemakaavaan tehtävät varaukset antavat selkeämmän käsityksen tonttien ostajillekin. Telemastot ovat kaikkien operaattoreiden yhteiskäytössä. Yksi operaattori rakentaa maston ja muut operaattorit voivat halutessaan asentaa oman tukiasemansa pylvääseen. Maston rakennuttanut perii toisten operaattoreiden antenneista vuokraa.

Pykälän liitteenä on Ketunluolan asemakaavan laajennuksen ja muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, asemakaavaluonnos, kaavaselostus, asemakaavan seurantalomake, havainnekuvat, viranomaisneuvottelun muistio, kaavarunkoluonnos, luontoselvitys ja sen täydennys, arkeologinen inventointi ja ilmastokestävän kaavoituksen tarkistuslista.